Ar namą su hipoteka galima parduoti su savininko finansavimu?
Būsto pirkimas ir pardavimas gali sukelti didžiulį stresą. Jūs orientuojatės į tai, kad surastumėte reikiamus namus, kurie yra neviršijantys biudžeto ir tenkinantys jūsų šeimos norus bei poreikius, arba turite surasti pirkėją, kuris nori sumokėti tai, ko verta jūsų namai. Tačiau net ir pateikus pasiūlymą, visi mainai gali būti anuliuoti, jei kam nors kyla problemų dėl finansavimo. Vienas būdas išvengti griežtų skolinimo apribojimų (ypač po 2008 finansinės krizės) yra pardavėjo finansavimas. Tačiau tai ne visada gali būti padaryta teisėtai, jei pardavėjas namuose naudojasi tradicine hipoteka.
Patarimas
Namas su hipoteka gali būti parduodamas naudojant pardavėjo finansavimą, jei jis nepažeidžia dabartinės hipotekos sąlygų.
Kas yra pardavėjo finansavimas?
Pardavėjo finansavimas įvyksta tada, kai pardavėjas skolina pirkėjui pinigus turtui pirkti, o ne pirkėjui gauti paskolą per tradicinį skolintoją, pavyzdžiui, banką. Gali būti pranašumų abiem šalims. Pardavėjai gali greičiau surasti pirkėją, nes kai kurių pirkėjų finansavimas pardavėjo nuomone yra pardavėjo finansavimas. Pirkėjai gali lanksčiau nustatyti savo paskolos sąlygas, įskaitant pradinę įmoką. Be to, uždarymas gali įvykti greičiau, o tai dažnai naudinga abiem šalims.
Kas yra hipotekos apvyniojimas?
Pardavėjo finansavimas kartais žinomas kaip apvyniojama hipoteka. Idėja yra ta, kad naujoji paskola, kuri yra didesnė už pradinę hipoteką, „apvynioja“ originalią hipoteką. Pvz., Pirkėjas, įsigijęs namą 200,000 USD, kurį pardavėjas finansavo, mokės pardavėjui tą sumą. Pardavėjas, kuris prieš pardavimą namuose turėjo hipoteką 150,000 USD, toliau mokės tą sumą savo pradiniam skolintojui. Todėl suma, kurią pardavėjas kiekvieną mėnesį gauna iš pirkėjo, apimtų esamą hipotekos sumą arba padengtų ją.
Susijusi rizika
Pardavėjo finansavimo galimybėms kyla daug pavojų, įskaitant riziką, kad kuri nors iš šalių nesugebės sustabdyti susitarimo pabaigos. Tačiau didesnė problema yra ta, kad išlygos dėl pardavimo galiojimas gali reikšti, kad pardavėjo finansavimo panaudojimas turtui su tradicine hipoteka pažeidžia tos sutarties sąlygas. Sąlygos dėl pardavimo reikalauja, kad visa hipotekos suma turėtų būti sumokėta tada, kai nuosavybės teisės į turtą pereina, išskyrus keletą atvejų, pavyzdžiui, paveldėjimo ar skyrybų atvejais. Tai reiškia, kad naujas mokėtojas negali tiesiog perimti pradinės hipotekos sąlygų. Jei skolintojas sužino, kad tai iš tikrųjų vyksta pagal pardavėjo finansavimo sutartį, pradinis skolintojas gali reikalauti, kad visa hipotekos suma būtų sumokėta nedelsiant, paliekant sunkumus tiek pirkėjui, tiek pardavėjui.
Naudojimasis lizingu
Vienas iš būdų pasinaudoti pardavėjo finansavimo galimybėmis, jei pradinėje hipotekoje yra galiojimo sąlyga dėl pardavimo, - vykdyti išperkamąją nuomą, kuri kartais vadinama nuomos savąja sutartimi. Pagal šias sutartis potencialus pirkėjas sutinka išnuomoti būstą už didesnę nei rinkos kainą nuomos kainą. Būsto pirkimo kaina gali būti nenustatyta prieš faktinį pardavimą, o perteklinė suma, kurią potencialus pirkėjas moka kiekvieną mėnesį, yra įskaitoma kaip išankstinė įmoka nuo būsimo turto pirkimo. Praėjus nustatytam laiko tarpui, potencialus pirkėjas pats gauna finansavimą ir jį naudoja būstui įsigyti. Kadangi nuosavybės pakeitimas iš tikrųjų neįvyksta per nuomos laiką, šie susitarimai nepažeidžia sąlygų dėl pardavimo.
Kai reikia apsvarstyti savininkų finansavimą, reikia pagalvoti apie daugelį dalykų, ypač jei namas jau įkeistas, įsitikinkite, kad pirkėjas ir pardavėjas yra apsaugoti ir elgiasi teisėtai.
