Hipoteka ir pasitikėjimo aktas
Žmonės dažnai paprastai vartoja terminą hipoteka, norėdami nurodyti visą pinigų skolinimosi sistemą turtui įsigyti, tačiau šiuo tikslu JAV yra dvi šiek tiek skirtingos teisinės sistemos. Kai kurios valstybės naudoja tai, kas techniškai vadinama hipoteka, kad įsitikintų, jog skolintojas gali susigrąžinti turtą, jei skolininkas nesumoka, o kai kurios naudojasi pasitikėjimo aktu.
Patarimas
Skirtingos valstybės leidžia dviem skirtingais teisiniais dokumentais, vadinamais hipoteka ir patikėjimo aktu, grąžinti būsto paskolą ir leisti juos panaikinti, o kai kurios leidžia abu. Didelis skirtumas tarp hipotekos ir patikėjimo akto yra tas, kad pasitraukimas iš turto gali būti lengvesnis dėl patikėjimo akto.
Kaip veikia hipotekos
Žmonės dažnai skolinasi pinigus iš banko ar kito skolintojo, norėdami nusipirkti nekilnojamąjį turtą, sutikdami sumokėti dalį pirkimo kainos per daugelį metų kartu su palūkanomis. Paskola šnekamosiomis kalbomis vadinama hipoteka, ir jūs galite girdėti žmones kalbant apie reguliuojamų palūkanų hipotekas, kai palūkanų normos svyruoja, fiksuotos palūkanų normos hipotekas, kai jos nesikeičia, ir kitas hipotekų rūšis.
Tačiau tam tikroje teisinėje terminijoje žodžio hipoteka apibrėžimas yra šiek tiek siauresnis. Tai konkrečiai nurodo dokumentą, suteikiantį skolintojui teisėtą turto interesą. Tai leidžia skolintojui susigrąžinti, jei nesumokate pagal paskolos sutarties sąlygas. Paprastai skolintojas tai gali padaryti kreipdamasis į teismą, kad panaikintų hipoteką. Tokiu atveju, jei greitai nesumokėsite likučio, teismas gali įpareigoti parduotą ar paskolos davėjui perduotą turtą sumokėti paskolos likutį.
Paprastai atskirame dokumente, vadinamame hipotekos lakšte, nurodomos konkrečios paskolos sąlygos, pavyzdžiui, kiek turi būti sumokėta, kaip nustatomos palūkanos ir pan. Kaip ir bet kuriame teisiniame dokumente, prieš pasirašydami dokumentus, įsitikinkite, kad supratote būsto paskolos sąlygas, prireikus pasikonsultavę su teisininku ar kitu patarėju.
Hipotekos dokumentai ir viešieji įrašai
Hipotekos dokumento forma šiek tiek skiriasi nuo valstijos, nes nekilnojamojo turto sandorius pirmiausia reglamentuoja valstybiniai, o ne federaliniai įstatymai. Paprastai hipoteka yra paduodama vietos turto apskaitos įstaigoje, kurią paprastai tvarko jūsų miesto ar apskrities vyriausybė, kartu su kitais dokumentais, nurodančiais, kas domina jurisdikcijai priklausantį turtą. Šie dokumentai yra vieši įrašai ir juos galima peržiūrėti asmeniškai, o kai kuriose jurisdikcijose - ir internetu.
Kai paskola yra išmokėta, paduodamas kitas dokumentas, nurodantis, kad skolintojas nebeturi interesų turtu. Paprastai reikalaujama, kad skolintojas pateiktų šį dokumentą, vadinamą hipotekos patenkinimu, ir verta įsitikinti, ar skolintojas tai padarys, kai jūsų paskola bus išmokėta. Priešingu atveju gali tekti persekioti skolintoją ar bet kurią bendrovę, kuri ją įsigijo, kai bandysite parduoti turtą vėliau.
Jei perkate ar parduodate turtą, paprastai nuosavybės teisių draudimo įmonė patikrins, ar visi nuosavybės dokumentai yra tvarkingi.
Pasitikėjimo apibrėžimo aktas
Patikėjimo aktai skiriasi nuo hipotekos, tačiau jie taip pat naudojami užtikrinant, kad skolintojas gali susigrąžinti turtą tuo atveju, jei jūs nustojate mokėti savo paskolą pagal jūsų sutartį.
Patikėjimo aktą pasirašo paskolos gavėjas, skolintojas ir trečiosios šalies subjektas, vadinamas patikėtiniu. Valstybėse, kuriose vykdomas pasitikėjimas, yra pavadinimų bendrovių, specialiai įsteigtų patikėtiniams. Patikėtinis arba turi nuosavybės teisę į šį turtą, arba laiko jį areštu, kol paskola bus išmokėta. Nekilnojamojo turto patikėtojas paprastai yra namo savininkas, kuris įkeičia žemę patikėtiniui.
Nustojus mokėti paskolą, patikėjimo aktas paprastai suteikia patikėtiniui teisę areštuoti turtą ir jį parduoti skolintojo vardu. Jį leidžianti teisinė kalba paprastai vadinama pardavimo išlyga. Tai reiškia, kad pasitikėjimo valstybių aktai paprastai nereikalauja, kad skolintojai kreiptųsi į teismą siekdami uždaryti paskolą, o tai gali reikšti greitesnį rinkos uždarymą žmonėms, kurie nevykdo savo būsto paskolų.
Kai kurie skolintojai labiau linkę naudotis pasitikėjimo aktais, o ne hipoteka tose valstijose, kuriose dėl šios priežasties abu variantai yra pagrįsti. Kai kurios valstijos leidžia ne teismo tvarka užkirsti kelią ne teismų sistemai, net ir hipotekai.
Patikėjimo aktas paprastai yra pasirašomas ir patvirtinamas notariškai, tada pateikiamas vietos turto apskaitos įstaigoje panašiai kaip hipoteka. Kai paskola bus išmokėta, paskolos davėjas ir patikėtinis pateiks dokumentą, vadinamą pakartotinio perdavimo aktu, oficialiai patvirtinantį, kad turtas dabar visiškai priklauso skolininkui. Išpardavimo aktas taip pat bus pateiktas kaip pardavimo proceso dalis, jei turtas bus parduotas, sumokant paskolą.
Būsenos, naudojančios kiekvieną formą
Paskolas naudojančios valstijos yra Niujorkas, Masačusetsas, Pietų Karolina, Viskonsinas ir Mičiganas. Patikėjimo aktais besinaudojančios valstybės yra Kalifornija, Aliaska, Džordžija, Šiaurės Karolina ir Virdžinija.
Kai kurios valstijos, tarp jų Teksasas, Ilinojus, Oklahoma, Oregonas ir Tenesis, leidžia naudoti bet kurią formą.
Tada kiekviena valstija turi atskiras taisykles, kaip gali būti vykdomas rinkos ribojimas, kai kurios valstybės siūlo greitesnį pardavimą skolintojų naudai, o kitos siūlo daugiau vėlavimų ir apsaugos priemonių, paprastai naudą skolininkams.
Neteisminis rinkos ribojimas ir teismai
Rinkimų ribojimas pasitikėjimo valstybių ir kitų asmenų, kurie leidžia neteisminiu būdu nubausti savo nuožiūra, dažnai nesibaigia teisme, tačiau, kaip ir bet kuris kitas ginčas dėl sutarties, jie gali tai padaryti, jei kuri nors šalis pareiškia ieškinį.
Jei skolintojas ar patikėtinis pažeidžia valstybės apribojimus reglamentuojančius įstatymus arba neleidžia paskolos sutarties sąlygų neleisti, paskolos gavėjas gali kreiptis į teismą, prašydamas teismo blokuoti rinkos apribojimą. Paprastai tam reikalingas patyręs advokatas, nes kylantys klausimai gali priklausyti nuo techninio nekilnojamojo turto ir teisinės terminijos pagal valstybės įstatymus ir paskolos sutartis.
Kai kuriais atvejais šalys taip pat gali susitarti ne teisme, kad leistų pakeisti paskolą, o tai gali suteikti galimybę skolininkui likti namuose mokant pagal naują susitarimą. Arba tai gali leisti trumpalaikius išpardavimus, tai reiškia, kad skolininkui leidžiama namus parduoti už mažiau nei verta patenkinti hipoteką. Tai gali būti naudinga tiek skolintojams, tiek skolininkams, nes jiems nereikia pereiti rinkos uždarymo ir pardavimo problemų ir jie vis tiek gali gauti tam tikras lėšas, sumokėtas skolai padengti.
Kolorado viešųjų patikėtinių sistema
Kolorado valstija naudojasi atskira nuo kitų valstijų sistema tvarkydama pasitikėjimo veiksmus. Užuot patikėtiniai būdami nuosavybės teises turinčiomis įmonėmis ar advokatais, jie yra valstybės pareigūnai. Paprastai kiekvienoje valstijoje yra vienas valstybinis patikėtinis.
Pateikiant rinkos apribojimą, valstybinis patikėtinis turėtų būti neutrali šalis, padedanti skolintojui ir skolininkui byloje. Advokatai sako, kad sistema sumažina rinkos apribojimo sąnaudas ir padeda išlaikyti pusiausvyrą tarp skolintojų, kurie yra labai gerai susipažinę su rinkos apribojimo procedūromis, ir skolininkų, kurie paprastai nėra. Sistema buvo sukurta pastebėjus skolintojų piktnaudžiavimą 1800.
Kiekvienos apskrities valstybinis patikėtinis turi pasitikėjimo dokumentus ir juos išleidžia, kai paskolos yra išmokėtos. Kai paskolos nesumokamos, biuras taip pat vykdo rinkos ribojimo aukcionus.
